Beim Kauf einer Immobilie wird hierzulande vom jeweils zuständigen Finanzamt ein Einheitswert bestimmt.
Allen Kaufnebenkosten wird jener Wert zugrunde gelegt und darauf fallen an:
- Notarkosten in Höhe von ca. 1,7 - 2 %.
Daneben gibt es diverse Gebühren für beglaubigte Abschriften, die Registrierung auf den neuen Besitzer etc., zu entrichten, die sich auf ca. 0,45% des im Kaufvertrag angegebenen Preises belaufen.
- Anwaltskosten in Höhe von 1,5 % für den Käufer und 1,0 % für den Verkäufer (es herrscht Anwaltspflicht).
- Steuern
Im Rahmen der Anpassung des Steuerrechts an europäische Grundzüge gibt es in Griechenland eine Reihe gesetzlicher Neuerungen, welche am 01.01.2006 in Kraft getreten sind, so etwa muss nicht mehr der Käufer, sondern der Verkäufer für die Grundübertragungssteuern aufkommen. Insgesamt bringt die Steuerrechtsreform dem Immobiliensektor folgende wesentliche Änderungen:
1. Mehrwertsteuer
Neubauten werden mit 19 % MwSt. belastet. Dies gilt nicht für die erste zu Wohnzwecken selbst genutzte Immobilie. Maßgebend ist der Zeitpunkt der Erteilung einer Baugenehmigung nach dem 1.1.2006.
Mehrwertsteuerpflichtig sind auch die Bauten, bei denen zwar eine Baugenehmigung aus Zeit vor dem 01.01.2006 vorliegt, die Bauarbeiten aber noch nicht begonnen haben. Die Pflicht für die Abgabe dieser Mehrwertsteuer obliegt den Bauunternehmern. Gleichzeitig werden regional objektive Immobilienwerte eingeführt, die erheblich höher liegen werden (fast 50 %) , als die bis heute offiziell angenommen, mit der Folge dass der Kaufpreis im Vertrag dem tatsächlichen Marktpreis entspricht.
2. Erwerbssteuer
Nach dem geltenden Steuersystem war bei dem Immobilienerwerb eine Besteuerung in Höhe von ca. 11-13% vorgesehen. Mit der Steuerreform fällt nun bei Verkauf einer Immobilie diese Steuerart weg und wird durch die Mehrwertsteuer (wie oben, bei Neubauten) oder durch die so genannte "Automatische Mehrpreissteuer" (wie unter Punkt 4, bei allen anderen Bauten ab 1.1.2006) ersetzt. Darüber hinaus wird eine weitere Rechtsgeschäftsgebühr in Höhe von 1% erhoben.
Ausnahme: Der Kauf einer ersten Wohnung unterliegt zwar nicht der MwSt. wohl aber der hierfür weiterhin geltenden Erwerbssteuer. Zu versteuernder Wert ist der in der Kaufurkunde angegebene Kaufpreis. Steuerpflichtig ist in dem Fall der Erwerber (Käufer). Der Steuerfreibetrag in dem Fall beträgt 20.000 €.
3. "Automatische Mehrpreissteuer"
Für die Übertragung der bestehenden Immobilien wird ab 01.01.2006 die Besteuerung des Veräußerungsgewinns eingreifen. Die so genannte "automatische Mehrpreissteuer" belastet den Verkäufer einer Immobilie und ist vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig. Hinzu kommt auch die vorgenannte Rechtsgeschäftsgebühr in Höhe von 1% des Kaufpreises. Die Steuer wird auf der Grundlage des Differenzbetrages zwischen dem Einkauf- und dem Verkaufswert berechnet. Jede weitere Veräußerung einer Immobilie oder eines Sachenrechts auf einer Immobilie, welche nach dem 1.1.2006 erworben wurde, ist mehrpreissteuerpflichtig.
Der Steuersatz ist indirekt proportional zu dem Zeitraum, in dem man die Immobilie zuvor in Besitz hatte. Dabei ergibt sich ein Steuersatz von jeweils 20 % im Fall von einem 5- jährigen Besitz, 10 % im Fall von einem 5- bis 15-jährigen Besitz, 5 % im Fall von einem 15- bis 25-jährigen Besitz und 0 % im Fall von einem über 25-jährigen Besitz.
4. Sonderbesteuerung bei Erbschaft und Schenkungen
Das neue Gesetz sieht eine steuerrechtliche Entlastung bei Erbschaft oder Schenkung von Eltern auf Kinder vor. Der Steuerfreibetrag wird auf 80.000 € erhöht. Die Enkelkinder werden steuerlich wie Kinder behandelt. Die Zeit für die Abzahlung von Erbschaftssteuer-Raten wird verdoppelt, indem statt 24 monatlichen Raten nunmehr 24 zweimonatliche Raten gewährt werden.
Steuerpflichtig ist in Griechenland jeder Immobilienbesitzer, selbst wenn er in Griechenland kein Einkommen erzielt.
Unabhängig von diesen Neuregelungen besteht die Pflicht von Immobilienbesitzern, ihr Immobilienvermögen mittels des Formulars E 9, als Anlage zu der Steuererklärung, bis spätestens 30.11.2005 bei der örtlichen Finanzbehörde (des Wohnsitzes) anzumelden. Diese Anmeldung setzt die Erteilung einer Steuernummer durch das zuständige Finanzamt voraus. Für Personen mit Hauptwohnsitz im Ausland ist als Zentralbehörde das Finanzamt für Personen mit Sitz im Ausland (Metsovou 4, Athen-Tel: 210- 5228057) zuständig.
Es empfiehlt sich, bei diesen zum Teil komplizierten Gesetzesänderungen qualifizierte Beratung in Anspruch zu nehmen, um Rechtsnachteile zu vermeiden. Auskünfte können durch die Rechtsberatungsstelle des Verbandes Griechischer Gemeinden in Deutschland (Bonn, Tel: 0228- 222312) eingeholt werden.
